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楼市静默了,但市场却错乱了!
时间:2022-07-02   作者:admin  点击数:

最近这两个月大概是我出道以来遇到最诡异的行情了。

明明应该是因为疫情而静淡,但我们直播间的人气和咨询我们买房的用户,反而都变多了起来。

当然,我也能明显感受到大家的纠结和一些选择上的变化。

今天,我想跟大家聊聊心里话和一些最新的观察。

买错房的犯错成本,正越来越大。

千万不要被眼花缭乱的楼市调控放松所影响,因为城市之间的房价在拉大,而不是在缩小。

越是放松的厉害,你越是应该警惕。

来,我们看下数据。

大概在十年前,2011年左右,当时以京沪为代表的一线城市房价在两万多,而以宁波、南京、青岛为代表的主要二线城市,房价在一万四五左右,一二线价差大约是1.6倍。

而当时全国房价排名倒数的潍坊、绵阳等三四线城市,房价也有5000多一平。

2011年,一二三线房价比例大致是5:3:1。

2011那年上海的内环内黄浦区的价格是4万多,是不是感觉很梦幻。

我打开了重庆的房价地图,惊叹于重庆解放碑1万左右的价格,巨大的价差,让我觉得重庆绝对是历史大底,有极大补涨空间。

好了,十年过去了。

当年的重庆,当年的二线城市,的确是历史大底,也迎来了补涨,但涨幅没有一线城市快。

2022年,京沪深等一线城市均价站到了五万以上,而以南京、杭州、福州、宁波为代表的主要二线城市,房价在两万五左右,一二线价差大约是2.2倍。

房价排名倒数的鹤岗、双鸭山、大兴安岭等三四线城市,房价竟然不升反降,只有不到3000一平。

2022年,一二三线房价比例已经拉开到大致是18:8:1。

从1.6倍到2.2倍,接近十年间,一二线的城市价格差距已然拉开。

而三四线被抛弃的速度更快,原来一线价格是房价最低城市的5倍,现在竟然拉开到了18倍!

大城市碾压小城市,超级大城市压制大城市,说出来很残酷,但事实就是这样。

知道这个大前提很重要,这可以直接指导我们当下的买房策略。

大家都知道,最近5年二线城市一些局部热点板块直逼一线房价。

比如,目前的苏州的园区和宁波的东部新城,动则5万起的单价,已经和一线城市近郊没差多少,房价的快速拉升也引来不少关注。

但我觉得吧,这种短期趋势并不能改变长期的规律。

当下短时间的价差缩小,更多的是周期轮动的原因。

京沪2017-2020三年不涨,但是二线城市因为启动慢的原因,有一些补涨,所以价差在不断缩小。

从长周期看,一线拉开二线、二线拉开三线应该是比较符合历史规律的。

所以我一直建议大家把资产腾挪到更高能级的城市。

包括像美国或是澳大利亚这样的发达国家,他们近期的房价涨幅也几乎都集中在重点城市和大型城市群附近。

地段价值变得混乱起来。

近郊的房价和市中心逐渐接近,地段价值似乎被烫平了。

经过2015年这一轮大涨之后,坦率地说,大城市市中心的好房子已经和绝大部分中产无缘了。

因为总价限制和价值替代,那些市中心的购买力就会开始外溢。

所以我们看到,七宝的价格慢慢起来了,九亭的价格也正在爬坡,三林、御桥和康桥也因为前滩的明星效应,正受到越来越多的关注。

购买力的外溢也不是毫无规律可言,买不起最好的,那么人们一定会从附近价值差不多的板块开始选起,有点类似于“备胎”逻辑。

所以市中心的高房价开始向临近的近郊扩散,而楼市里最大的受益者就是那些近郊有产业的板块。

典型的例子,就是唐镇板块。

有人说,唐镇作为一个外环外的板块,二手房敢卖到十万一平,是不是太嚣张了?还真不是。

因为这里离张江产业区和卡园都太近了,新上海人越来越多,话语权越来越强,在他们的买房逻辑里,根本就不认内外环那一套。

唐镇既有地铁二号线,也有龙东大道,华夏高速等三条高速路,交通很便利。

包括还有就是杭州未来科技城。

位于绕城高速西段以外,二手房却达到了4-5万,比绕城内的不少板块贵出50%以上。

三万多的新房,热度极高,吸引“万人摇”,阿里巴巴、中电海康、菜鸟网络、同花顺等科技企业功不可没。

另外,轨道交通的普及,也会造成板块差异变小。

原来地铁不发达的时候,公交、开车,甚至自行车是常规的通勤方式。

那么按照一般60分钟的单程极限通勤时间,10-20公里,也就是差不多上海人广到中环、外环的距离,基本是上班距离的极限。

而随着轨道交通的普及,地铁、轻轨、城铁甚至高铁都能成为上班的方式。

同样的时间,活动半径一下子增加到20-30公里甚至更远,那么拥有便捷轨道交通的郊区房价,也就不会比市区便宜太多。

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